Garantía decenal: cuándo cubre los 10 años una grieta estructural
La garantía decenal prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) cubre durante diez años determinados daños materiales que afectan a la estructura de un edificio. Sin embargo, no toda grieta estructural está automáticamente cubierta durante este plazo.
Deben cumplirse unos requisitos concretos. Entre ellos se encuentran el elemento afectado y el compromiso de la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
En este artículo analizamos cuándo una grieta o patología constructiva puede quedar incluida en la garantía de diez años. También explicamos qué requisitos establece el artículo 17.1.a) de la LOE y qué ocurre cuando un defecto estructural no llega a comprometer la estabilidad del edificio.
Qué dice la ley
El artículo 17.1.a) de la LOE establece un plazo de diez años para determinados daños materiales causados por vicios o defectos constructivos.
Estos daños deben afectar a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales. Además, deben comprometer directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
La propia Exposición de Motivos de la LOE resume la finalidad de este plazo superior. Los agentes responden durante diez años por los defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio. El plazo es diferente del establecido para los daños relacionados con la habitabilidad.
Los dos requisitos cumulativos
Del texto legal se derivan dos exigencias que deben concurrir simultáneamente:
- El defecto debe afectar a un elemento estructural. Entre ellos se encuentran la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados y los muros de carga. También pueden incluirse otros elementos que tengan una función estructural. Si el defecto no afecta a este tipo de elementos, no puede aplicarse el plazo decenal por esta vía.
- El defecto debe comprometer directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. No basta con que exista una patología en un elemento estructural. También debe existir un compromiso directo de la seguridad estructural.
La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha analizado esta cuestión en diferentes resoluciones.
En este sentido, la SAP Madrid de 20 de junio de 2012 señala:
“La localización del vicio o defecto en un elemento estructural y el compromiso de estabilidad son requisitos cumulativos para que haya lugar a responsabilidad ex art. 17.1 a)”.
La misma resolución indica que los daños que afectan a elementos estructurales, pero no llegan a comprometer la estabilidad del inmueble, pueden quedar sujetos al régimen del artículo 17.1.b) de la LOE.
El compromiso debe ser actual, no una amenaza futura
Una cuestión especialmente relevante es determinar cuándo existe un compromiso de la estabilidad.
No basta necesariamente con que un defecto pueda llegar a afectar a la estructura en el futuro. La jurisprudencia ha considerado relevante que exista una situación presente y acreditada.
La SAP Barcelona de 18 de julio de 2011 analiza precisamente esta cuestión:
“Es claro que la patología detectada podría llegar a comprometer la estructura del edificio si no se actúa para su reparación”.
La resolución considera que el artículo 17.1.a) exige que los defectos afecten a elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Por tanto, la mera posibilidad de un deterioro futuro no equivale necesariamente al compromiso estructural exigido por este precepto.
La misma resolución señala que, para aplicar el plazo de diez años, el defecto debe afectar a un elemento estructural y comprometer directamente la estabilidad del edificio. El término “comprometer” debe entenderse como una situación actual, real y efectiva, y no como una mera posibilidad futura.
¿Y si el defecto afecta a la estructura pero no compromete la estabilidad?
Esto no significa necesariamente que el propietario quede sin protección.
Cuando no concurren los requisitos del artículo 17.1.a) de la LOE, el daño puede quedar incluido, según su naturaleza, en otro régimen de responsabilidad. Entre ellos se encuentra el plazo trienal relacionado con los requisitos de habitabilidad del artículo 17.1.b).
Por ejemplo, una grieta localizada en un elemento estructural no implica automáticamente que exista un compromiso de la estabilidad del edificio. Será necesario determinar el origen, alcance y consecuencias de la patología.
Un antecedente histórico: el concepto de “ruina” bajo el Código Civil
Antes de la entrada en vigor de la LOE, el antiguo artículo 1591 del Código Civil regulaba la denominada garantía decenal bajo el concepto de “ruina”.
La jurisprudencia desarrolló este concepto de forma amplia. Entre otras categorías, distinguió la ruina física, la ruina funcional y la denominada ruina potencial.
La ruina física se relacionaba con la pérdida total o parcial del edificio. La ruina funcional comprendía deficiencias que afectaban al uso normal o a la habitabilidad. Por su parte, la ruina potencial se vinculaba al peligro de derrumbamiento futuro o al deterioro progresivo.
La LOE sustituyó este enfoque por un sistema basado en el concepto de daño material. Por ello, el análisis actual se centra en los requisitos establecidos por la propia ley.
Preguntas frecuentes
¿Toda grieta en un muro de carga tiene 10 años de garantía?
No. Para aplicar el plazo de diez años del artículo 17.1.a) de la LOE, el defecto debe afectar a un elemento estructural. Además, debe comprometer directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
¿Quién decide si una grieta compromete la estabilidad?
La existencia y alcance de una patología estructural debe analizarse técnicamente. En este tipo de casos, un informe pericial estructural puede aportar la información necesaria para determinar el origen, alcance y consecuencias de las grietas.
Mi vivienda tiene 8 años y han aparecido grietas. ¿Todavía estoy en plazo?
Puede ser relevante el plazo de diez años previsto por la LOE, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 17.1.a). También debe comprobarse la fecha de recepción de la obra y la naturaleza concreta de los daños.
¿Una grieta puede estar cubierta por la garantía decenal aunque no exista riesgo de derrumbe?
Dependerá de la naturaleza y alcance de la patología. La mera existencia de una grieta en un elemento estructural no implica automáticamente que concurra el supuesto del artículo 17.1.a) de la LOE.
¿Cuándo empieza a contar la garantía decenal?
El plazo de responsabilidad de diez años previsto por la LOE se computa desde la fecha de recepción de la obra, con las particularidades establecidas legalmente.
¿Qué ocurre si una grieta no cumple los requisitos de la garantía decenal?
Dependiendo de la naturaleza del daño y de las circunstancias del caso, puede resultar aplicable otro régimen de responsabilidad previsto en la LOE. Entre ellos se encuentra el correspondiente a los daños que afectan a los requisitos de habitabilidad.
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Elaboración propia a partir de C. Dell’Olmo de Barrionuevo, TFM “La acción de responsabilidad del Art. 17 LOE” (Universidad de Málaga, 2020) y TFG “Aspectos problemáticos en la aplicación de la responsabilidad civil de los agentes en el proceso constructivo”.